O feriado do 1º de maio de 2018 começou com uma notícia terrível – um prédio de 26 andares, no centro de São Paulo, na esquina de uma das avenidas mais tradicionais da cidade – a Avenida Rio Branco, tombou causando uma enorme explosão e a morte de alguns que ali habitavam. Foi uma cena horrível, transmitida e repetida por diversas emissoras. O prédio desmoronou e abalou inclusive as propriedades próximas.
Quando ocorre uma tragédia dessa magnitude, as autoridades acabam sendo colocadas em xeque e boa parte da população acabou “descobrindo” que esse não era o único e sim faz parte de uma série de imóveis que estão ocupados no centro de São Paulo e país a fora e que apresentam riscos às pessoas que vivem, muitas vezes, em condições precárias, além do risco aos imóveis vizinhos.
Para entender isso, é preciso entender como a lei encara a relação de um imóvel ocupado, sendo ele do Estado ou particular.
Um imóvel pode ser tomado pelo estado, por exemplo, caso o mesmo não tenha suas dívidas quitadas, sendo que na grande maioria dos casos o principal problema é o inadimplemento em relação ao IPTU. A partir daí a prefeitura notifica o contribuinte para que regularize a situação. Caso isso não aconteça, o débito vira dívida ativa. Caso o débito persista e não seja regularizado, a prefeitura ingressa na Justiça. A ação pode se arrastar por anos, mas o devedor corre o risco de ter o imóvel penhorado.
Outra forma que faz com que o comprador de um imóvel possa perder a posse do bem, é quando o mesmo fez um financiamento com uma determinada instituição financeira e não consegue mais arcar com as mensalidades deste financiamento, fazendo com que essa instituição retome a posse do imóvel.
Porém, nos dois casos, e principalmente no caso de dívida com o Estado, muitas vezes esse imóvel fica subutilizado quando da retomada, fazendo com que o mesmo, ainda mais no caso de imóveis inteiros e não apenas unidades, sejam ocupados por pessoas sem teto ligadas ou não a movimentos sociais.
O que mais causa perplexidade é que se um condomínio qualquer deixar de cumprir com as normas legais, por exemplo uma Norma Regulamentadora [i], seja um Laudo de medição Ôhmica (para-raios) NR 10/ NBR 5419/01, ou se deixar de cumprir alguma norma do corpo de bombeiros (AVCB)[1], este poderá ser impelido ao pagamento de multas, e em casos extremos até ter o prédio interditado. Mas para prédios ocupados, não vemos o mesmo afinco na fiscalização.
A gestão do síndico tem um papel essencial na conservação do patrimônio, uma vez que a má gestão pode trazer um prejuízo e implicar em uma desvalorização de mais de 30% do patrimônio como um todo. Isso sem contar com a depreciação natural que sofre qualquer edificação a partir da sua construção, o que está diretamente relacionado com a sua perda de valor econômico, oriundo da degradação em função da utilização, idade, constituição, meio envolvente, entre outros.
Para calcular a depreciação uma das formas é o método linear, o qual traz que a depreciação deve ser calculada em 4% ao ano, ou seja, em 25 anos o valor do bem chegaria a zero. Não quer dizer que o bem não terá valor, temos muitos prédios com mais tempo e valendo muito. O que ocorre é que a gestão patrimonial proporciona a oportunidade para que os edifícios sejam renovados, através das manutenções corretivas ou preventivas, assim perpetuando estes por tempo indeterminado.
Porém, se o prédio vizinho não efetuar a conservação correta dos seus bens isso pode trazer prejuízo aos prédios limítrofes, por exemplo: uma piscina na cobertura sem o devido cuidado pode propagar a criação de mosquitos ou até mesmo um prédio que tenha riscos de ruir pode colocar em perigo um prédio ao lado que esteja saudável, sendo que esse pode ter que ser interditado também.
Para situações como estas, em caso de obra nos prédios vizinhos que possam representar risco ao prédio ao lado é essencial que o síndico verifique as licenças necessárias para a execução da obra, e se esta for realmente de grande magnitude o ideal é realizar uma vistoria técnica preventiva do condomínio para monitorar trincas ou problemas oriundos da obra, logicamente que tudo isso pode ser discutido e o custo repassado ao prédio vizinho, por exemplo: se já houver indícios de risco na estrutura ao lado, mas se não houver acordo de quem vai arcar com vistorias e reparos, o prédio que esta sofrendo risco deve fazer da mesma forma a contratação de um engenheiro. Pois, é comum vermos prédios interditados por culpa de seus vizinhos.
O síndico de um condomínio tem obrigação de saber o que ocorre nos prédios ou terrenos que fazem limite com o seu condomínio, seja para pedir a poda da árvore ou até mesmo em situações extremas, para ingressar na justiça a fim de paralisar a obra vizinha.
Rodrigo Karpat